Verweigert ein Mieter wiederholt und beharrlich die Besichtigung seiner Wohnung, kann dies unter Umständen eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter rechtfertigen, entschied das Landgericht München I.
Eine heute 88-jährige Mieterin mietete mit mündlichem Vertrag Anfang der 1980erJahre eine Wohnung. Im Jahr 2012 hatten neue Eigentümer die Wohnung übernommen. Ende Januar 2024 forderten sie die Mieterin auf, ihnen Zutritt zur Wohnung zu gewähren, da sie diese zu diesem Zeitpunkt noch nie im Ganzen besichtigt hatten. Die Mieterin verweigerte zunächst den Zutritt und wies darauf hin, dass eine Besichtigung nur bei einem „triftigen Grund“ zulässig sei. Gleichzeitig machte sie selbst verschiedene Mängel und einen erheblichen Renovierungsbedarf geltend, unter anderem im Bad und bei Bodenbelägen. Nachdem ein Besichtigungstermin vereinbart worden war und der Vermieter zu diesem erschien, wollte die Mieterin nur Küche und Bad, nicht aber die gesamte Wohnung zeigen. Die Eigentümer brachen den Termin daraufhin ab. Auch weitere Besichtigungsversuche scheiterten und selbst nachdem die Mieterin gerichtlich zur Duldung einer Wohnungsbesichtigung verurteilt worden war, gewährte sie weiterhin keinen Zutritt.
Nach Erwerb eines Mietobjekts sind die Rechtsnachfolger der bisherigen Vermieterpartei grundsätzlich berechtigt, das Mietobjekt zu besichtigen, sofern nicht bereits vor oder bei Erwerb eine Besichtigung stattfand. Denn ein neuer Vermieter hat i. d. R. ein anerkennenswertes Interesse daran, das Mietobjekt in Gänze zu besichtigen, um sich davon ein tragfähiges Bild machen und etwaigen Instandhaltungs- oder Instandsetzungsbedarf prüfen zu können.
Hier entstand jedoch spätestens ein Besichtigungsrecht durch das Schreiben der Mieterin, in welchem diese mehrere Mängel der Mietsache und damit einhergehenden Renovierungsbedarf vortrug. Um diese Behauptungen fundiert prüfen und ggf. darauf reagieren zu können, waren die Eigentümer auf eine Besichtigung des gesamten Mietobjekts angewiesen.
Die Weigerung des Mieters, eine Besichtigung zu dulden, kann im Einzelfall eine Kündigung durch den Vermieter rechtfertigen. Unter welchen Umständen die Zumutbarkeitsgrenze für den Vermieter überschritten ist, wenn der Mieter die Erfüllung dieser vertraglichen Pflicht beharrlich verweigert, ist eine vom Tatgericht anhand der konkreten Umstände des Einzelfalls zu treffende Wertung. Bei der Abwägung ist dem Besitzrecht des Mieters an der Wohnung ein hoher Stellenwert einzuräumen.
Je geringfügiger der konkrete sachliche Grund für ein Besichtigungsverlangen einzustufen ist, desto strenger wird die vorzunehmende Einzelfallprüfung, ob eine diesbezügliche Kündigung berechtigt ist, i. d. R. auszufallen haben. Ist beispielsweise der Vermieter aufgrund konkreter, erheblicher Gefährdung der Sachsubstanz des Mietobjekts (z. B. durch einen akuten Wasserschaden) dringend auf einen zeitnahen Besichtigungstermin angewiesen, wiegt eine etwaige mieterseitige pflichtwidrige Zutrittsvereitelung grundsätzlich schwerer als bei einer weniger dringlichen Angelegenheit ohne konkrete Gefährdung der Immobilie.