Bereits das zweite Jahr in Folge erlebte der Immobilien-Investmentmarkt 2023 einen signifikanten Einbruch und erreichte ein Transaktionsvolumen, das zuletzt 2011 unterschritten worden war: 2023 betrug es 29,3 Milliarden Euro und damit noch einmal 56 Prozent weniger als im Vorjahr (67 Mrd. Euro). Bereits 2022 war gegenüber dem Rekordjahr 2021 mit einem Volumen von 113,8 Milliarden Euro ein Rückgang um rund 40 Prozent verzeichnet worden.
Mit einem weiteren Transaktionsrückgang rechnet 2024 nur noch ein Viertel der von der Immobilienberatung EY Real Estate Befragten – im vergangenen Jahr waren es noch 80 Prozent. 45 Prozent prognostizieren eine Seitwärtsbewegung, knapp ein Drittel eine zunehmende Dynamik. Das Investitionsklima hellt sich also auf niedrigem Niveau wieder etwas auf.
Das sind Ergebnisse des diesjährigen Trendbarometers Immobilien-Investmentmarkt, für das EY Real Estate rund 250 Investoren befragt hat, die in den vergangenen Jahren am deutschen Immobilienmarkt aktiv waren.
Langsam verdichten sich die Zeichen einer Bodenbildung am Immobilien-Investmentmarkt.
Florian Schwalm, Managing Partner bei EY Real Estate
„Langsam verdichten sich die Zeichen einer Bodenbildung am Immobilien-Investmentmarkt. Die Krise überwunden haben wir allerdings noch nicht“, sagt Florian Schwalm, Managing Partner bei EY Real Estate und Autor der Studie. „Leider sind auch weitere Insolvenzen entlang der Wertschöpfungskette alles andere als unwahrscheinlich. Dies wiederum setzt die Marktpreise der Assetklasse Immobilien weiter unter Druck. 2024 schlägt die Stunde der Restrukturierung.“
So erwarten 92 Prozent der befragten Investoren weitere Abwertungen und 93 Prozent ein zunehmendes Angebot restrukturierungsbedürftiger Immobilien – nicht zuletzt durch auslaufende Finanzierungen.
Während eigenkapitalstarke Bestandshalter ihren Fokus nach Ansicht von 77 Prozent der Investoren derzeit eher auf das Asset Management legen, geht eine Mehrheit von 82 Prozent davon aus, dass in dieser Marktphase vor allem Investoren mit Opportunistic- oder Value-Add-Fokus die aktivste Käufergruppe bilden.
Projektentwicklern hingegen droht nach Ansicht aller Befragten auch 2024 noch ein schwieriges Jahr, und auch eine Ausweitung der Insolvenzwelle auf Bauunternehmen und Zulieferer wird von 87 Prozent der Marktteilnehmer erwartet.
Attraktivität des deutschen Immobilienmarktes nimmt ab
Insgesamt büßt der deutsche Immobilien-Investmentmarkt nun im zweiten Jahr in Folge an Attraktivität ein. Der Anteil derjenigen Investoren, die Deutschland als weniger attraktiv einstufen, hat im Vergleich zum Vorjahr etwas zugenommen (von 36 auf 42 %), wenngleich ihn immer noch mehr als die Hälfte als attraktiv bewertet.
Bemerkenswert ist auch: Obwohl die Befragungsteilnehmer schwerpunktmäßig der Immobilienwirtschaft zuzuordnen sind, präferiert rund ein Drittel 2024 andere Anlageklassen.
Einige Vorteile, die Immobilieninvestments in der Niedrigzinsphase vor allem gegenüber anderen Anlagen hatten, greifen nicht mehr.
Paul von Drygalski, Director bei EY Real Estate
„Einige Vorteile, die Immobilieninvestments in der Niedrigzinsphase vor allem gegenüber anderen Anlagen hatten, greifen nicht mehr. Gleichzeitig kommt im Zuge insbesondere energetischer Ertüchtigungen mehr denn je zum Tragen, dass Immobilien sehr arbeitsintensive Anlageobjekte sein können. Die zunehmende Regulierung tut ihr Übriges, dass sich Investoren derzeit eher zurückhalten“, sagt Paul von Drygalski, Director bei EY Real Estate.
Auch das Finanzierungsumfeld bei Banken bleibt rau: 82 Prozent der Investoren prognostizieren eine Konzentration auf kleinere Kreditvolumina, 91 Prozent gehen von steigenden Eigenkapitalanforderungen aus, wobei nur rund die Hälfte annimmt, dass Immobilienbanken eine ausreichende Risikovorsorge betrieben haben.
Die Finanzierung über den Kapitalmarkt ist nach Ansicht von 81 Prozent der Befragten aufgrund der stark gestiegenen Refinanzierungskosten derzeit unattraktiv.
Aufhellung im Wohnsegment, Sorgenkind Neubau
Für Wohnimmobilien in sehr guten Lagen erwarten die befragten Investoren 2024 steigende (29 %) oder konstante (47 %) Preise. Lediglich für schwächere Lagen geht die Hälfte der Befragten von sinkenden Preisen aus. Dies stellt eine Aufhellung im Vergleich zum Vorjahr dar, als mehrheitlich sinkende Preise erwartet worden waren.
Der Neubau von Wohnungen hingegen bleibt ein Sorgenkind. Als wichtigste politische Maßnahmen, um ihn wiederzubeleben, sehen die Investoren in dieser Reihenfolge die Schaffung verlässlicher Rahmenbedingungen, etwa bei der Wohnungsbauförderung, die 95 Prozent der Befragten als unzureichend einstufen, die Beschleunigung der Baurechtschaffung sowie die Vereinheitlichung und Vereinfachung der Bauordnungen auf Bundesebene.
Der Wohnungsneubau erlebt einen perfekten Sturm.
Florian Schwalm, Managing Partner bei EY Real Estate
„Der Wohnungsneubau erlebt einen perfekten Sturm, und das liegt nicht nur an erschwerten Finanzierungsbedingungen. Dass mehr Wohnungen benötigt werden, ist seit Jahren bekannt und unstrittig. Es gibt viele Hebel, die nur endlich auch betätigt werden müssen“, sagt Schwalm.
Als prägende Trends am Wohnungsmarkt sehen 74 Prozent der Marktakteure 2024 die Konversion frei werdender Büroflächen in moderne Wohnkonzepte, sofern dies wirtschaftlich sinnvoll ist, und ein Abebben der im Zuge der Pandemie eingesetzten „Stadtflucht“, die laut Ansicht von 62 Prozent der Investoren kein nachhaltiger Trend ist.
Die Aufteilung der CO2-Kosten wird überwiegend begrüßt: 58 Prozent der Befragten sehen dadurch einen positiven Anreiz zur Verbesserung der Energieeffizienz von Wohngebäuden.
Zinsniveau weiterhin prägender Faktor
Gefolgt vom demografischen Wandel bleibt aus Sicht der Investoren die Zinsentwicklung auch 2024 der wichtigste Trend für den Immobilienmarkt, wenngleich knapp drei Viertel der Marktteilnehmer 2024 kein weiter steigendes Zinsniveau erwarten.
Mit der Zinswende haben auch der Klimawandel und die Digitalisierung vorübergehend an Bedeutung verloren. Allerdings wird nach Ansicht von 92 Prozent der Befragten die Preisdifferenzierung zwischen „grünen“ und „braunen“ Immobilien weiter zunehmen und taxonomiekonforme Immobilien werden bessere Finanzierungskonditionen erhalten (68 %). Die Taxonomie ist ein EU-weit gültiges System zur Klassifizierung von nachhaltigen Wirtschaftsaktivitäten. Sie soll Anlegern Orientierung geben und Kapital für den grünen Umbau von Energieproduktion und Wirtschaft anreizen.