Die Immobilienpreise kannten zur Zeit der Niedrigzinsen nur eine Richtung: nach oben. So sind die Angebotspreise für Immobilien zum Kauf von 2018 bis 2022 um mehr als 50 Prozent gestiegen. Seit dem Frühjahr des letzten Jahres geht der Trend zurück.
Eine Auswertung der Immobilienexperten von Sprengnetter und ImmoScout24 zeigt, dass die Transaktionspreise, die tatsächlich erzielten Verkaufspreise, bereits seit 2021 langsamer ansteigen als die Angebotspreise. Seither geht die Schere zwischen Angebots- und Transaktionspreisen weiter auseinander. Für Immobilienkäufer bedeutet das mehr Verhandlungsspielraum.
„Wer in den letzten Jahren ein Haus oder eine Wohnung kaufen wollte, musste oftmals schnell sein. Andernfalls lief man Gefahr, später deutlich mehr zu zahlen oder dass die Traumimmobilie vor der Nase weggeschnappt wurde“, sagt Gesa Crockford, Geschäftsführerin von ImmoScout24. „Mittlerweile hat sich der Markt zugunsten der Käufer:innen gedreht. Interessenten haben nicht nur eine größere Auswahl und mehr Zeit bei der Suche, sondern auch deutlich mehr Verhandlungsspielraum.“
Bei Einfamilienhäusern liegen die Transaktionspreise 6 % unter den Angebotspreisen
Von Januar 2018 bis März 2021 lagen die Angebotspreise und die tatsächlich erzielten Verkaufspreise für Einfamilienhäuser im gesamtdeutschen Mittel laut der Auswertung nahezu auf gleichem Niveau. Die Abweichung betrug in diesem Zeitraum maximal 1,3 Prozent. Käufer hatten zu dieser Zeit also nur wenig Verhandlungsspielraum.
Seit April 2021 ging die Schere zwischen Angebots- und Transaktionspreisen von knapp unter 2 Prozent bis rund 7 Prozent im Januar 2023 auseinander. Seitdem verringerte sich die Spanne auf zuletzt rund 6 Prozent. Seit Januar 2018 haben Einfamilienhäuser bis zu ihrem Höchststand im Sommer 2022 eine Wertsteigerung von knapp 50 Prozent in tatsächlich erzielbaren Transaktionspreisen erfahren. Die Angebots- und Transaktionspreise gaben seit diesem Höchststand im Juni 2022 um rund 6,5 Prozent nach.
Käufer, die Anfang 2018 ein Einfamilienhaus gekauft haben, konnten trotz Preisrückgang eine durchschnittliche Wertentwicklung von plus 40 Prozent in tatsächlich erzielbaren Transaktionspreisen realisieren. Das entspricht einer jährlichen Bruttorendite von 6 Prozent.
“Die Schere zwischen Angebots- und Transaktionspreis zeigt, dass sich verhandeln lohnt. Verkäufer bekommen aktuell im Schnitt vier Prozent weniger für ein Einfamilienhaus und acht Prozent weniger für eine Eigentumswohnung”, so Crockford. “Vor zwei Jahren war es teilweise umgekehrt: Die Käufer zahlten etwas mehr als verlangt, um sich im umkämpften Marktumfeld die Traumimmobilie zu sichern.”
Bei Eigentumswohnungen beträgt die Spanne mehr als 8 %
Die Angebots- und Transaktionspreise für Eigentumswohnungen lagen im deutschlandweiten Mittel schon zu Beginn des Jahres 2018 um 3 bis 4 Prozent zugunsten der Käufer auseinander. Dieser Verhandlungsspielraum erhöhte sich bis Mitte 2019 auf rund 6 Prozent. Seit Anfang 2021 beschleunigte sich der Trend auf bis zu rund 9 Prozent im Mai 2022. Seitdem senkt sich die Spanne wieder leicht auf etwa 8 Prozent.
Eigentumswohnungen haben seit Januar 2018 bis zu ihrem Höchststand im Sommer 2022 eine Wertsteigerung von rund 50 Prozent in tatsächlich erzielbaren Transaktionspreisen erfahren. Die Angebotspreise gaben im Vergleich zu diesem Höchststand im Sommer 2022 um rund 6 Prozent nach. Die tatsächlich erzielten Transaktionspreise um knapp 7 Prozent.
Käufer, die Anfang 2018 ein Einfamilienhaus gekauft haben, erlebten seitdem dennoch eine durchschnittliche Wertentwicklung von rund 40 Prozent. Das entspricht einer jährlichen Bruttorendite von 6 Prozent.
„Für Suchende ist die Fairness in die Immobilienlandschaft zurückgekehrt. Käufer haben nun wieder die reale Chance, den Verlauf ihrer Immobilientransaktionen aktiv mitzugestalten“, sagt Christian Sauerborn, Chefanalyst von Sprengnetter.
Deutliche Unterschiede beim Verhandlungsspielraum in Hamburg, Berlin & München
Regional gibt es deutliche Unterschiede beim Verhältnis von Angebots- und Transaktionspreisen. Während die erzielten Verkaufspreise für Eigentumswohnungen in Hamburg zurzeit rund 11 Prozent unterhalb der Angebotspreise liegen, beträgt die Spanne in Berlin 8 Prozent und in München 7 Prozent. Bei einer Wohnung, die für 400.000 Euro im Angebot ist, bedeutet eine Reduzierung des Preises um acht Prozent eine Ersparnis für die Käuferseite von 32.000 Euro. Bei einem Rabatt von 11 Prozent sind es sogar 44.000 Euro.
Für Einfamilienhäuser in Berlin liegen die erzielten Verkaufspreise rund 8 Prozent unterhalb der Angebotspreise, in Hamburg 7 Prozent und in München nur bei 3 Prozent.