Immobilienpreise sind 2023 in historisch einmaligem Ausmaß gefallen

Die Preise für Wohnimmobilien sind 2023 so stark gefallen wie noch nie seit Beginn der systematischen Immobilienpreiserfassung in Deutschland vor rund 60 Jahren. Dies gilt für alle Wohnsegmente, also Eigentumswohnungen, Ein- und Mehrfamilienhäuser.

Das zeigt das jüngste Update des German Real Estate Index (GREIX) mit Daten für das 4. Quartal 2023, in dem sich der Preisverfall aber nicht mehr in der Breite fortgesetzt hat.

Die Geschwindigkeit und das Ausmaß des gegenwärtigen Preisverfalls bei Immobilien in Deutschland sind laut dem GREIX historisch einmalig. Noch nie seit Beginn der Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse in den 60er-Jahren fielen Immobilienpreise so schnell so stark.

Auf das Gesamtjahr gesehen fielen die Verkaufspreise 2023 im Vergleich zum Vorjahr bei Eigentumswohnungen um 8,9 Prozent, bei Einfamilienhäusern um 11,3 Prozent und bei Mehrfamilienhäusern um 20,1 Prozent. Inflationsbereinigt – also gemessen in aktueller Kaufkraft – ist die Wertminderung noch beträchtlicher und liegt circa 5 Prozentpunkte höher.

Beim bislang stärksten Preisrückgang ab Mitte der 90er-Jahre fielen die Verkaufspreise zwar in ähnlichem Ausmaß – bei Häusern etwas weniger, bei Wohnungen etwas mehr –, brauchten dafür aber rund zehn Jahre.

Preisverfall nach historisch einmaliger Preisrallye

Dem jüngsten Preisverfall vorausgegangen ist eine historisch einmalige Preisrallye seit circa 2009. Seit dieser Zeit sind die Preise je nach Segment um das Drei- bis Vierfache angestiegen, ehe 2022 der jähe Absturz begann. Der bislang höchste Preisanstieg erfolgte Ende der 80er-Jahre, als sich die Preise auch im Zuge der Wiedervereinigung binnen 5 Jahren in etwa verdoppelten.

Angesichts des exorbitanten Preisanstiegs seit über 10 Jahren und einem neuen Zinsumfeld ist eine Phase der Preiskorrektur durchaus angebracht und auch im bisherigen Ausmaß gesamtwirtschaftlich nicht besorgniserregend.

Moritz Schularick, Präsident des GREIX-Mitinitiators IfW Kiel

Das aktuelle Update des Greix zeigt, dass sich die Preise im 4. Quartal 2023 leicht stabilisieren und sich die Geschwindigkeit des Preisverfalls verringert. Verglichen mit dem Vorquartal, Q3 2023, sinken die Preise für Eigentumswohnungen nur noch leicht um 0,6 Prozent. Die Preise für Einfamilienhäuser geben um 1,2 Prozent nach. Die Preise für Mehrfamilienhäuser steigen um 4,7 Prozent, in diesem Segment ist die Volatilität aufgrund der geringen Anzahl an Transaktionen relativ hoch.

Infolge der nur noch geringen Teuerungsraten sind die inflationsbereinigten Preisveränderungen für alle Marktsegmente nur minimal größer.

Verglichen zum Vorjahresquartal, Q4 2022, liegen alle Wohnsegmente deutlich im Minus, wobei die Rückgänge geringer ausfallen als in den vorherigen Quartalen.

Top-7-Städte

Die Verkaufspreise für Eigentumswohnungen in Deutschlands Top-7-Metropolen (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt a. M., Hamburg, Köln, München, Stuttgart) zeigen eine sehr heterogene Entwicklung.

In Köln und Stuttgart fallen die Preise im Quartalsvergleich recht deutlich um jeweils 3,6 Prozent. In Berlin (-0,4 %), Frankfurt (-0.2 %) und Hamburg (+0,2 %) bewegen sie sich seitwärts.

Beim durchschnittlichen Quadratmeterpreis (gerundet auf die Hunderterstelle) liegt Spitzenreiter München mit 8.600 €/m² (Stand Q3 2023) deutlich vor Frankfurt mit 5.300 €/m². Für Hamburg (Platz 2) und Berlin (Platz 4) können keine Quadratmeterpreise ausgewiesen werden.

Düsseldorf mit durchschnittlich 4.300 €/m² (Stand Q3 2023) sowie Stuttgart und Köln mit 4.200 €/m² sind die günstigsten der Top-7-Metropolen.

Möglicherweise zeigt sich gerade der Beginn einer Bodenbildung bei den Immobilienpreisen.

Moritz Schularick, Präsident des GREIX-Mitinitiators IfW Kiel

„Möglicherweise zeigt sich gerade der Beginn einer Bodenbildung bei den Immobilienpreisen. Dies werden aber erst die kommenden Quartale zeigen. Zumindest das Verhalten der Zentralbanken spräche dafür, von denen keine weiteren Zinserhöhungen und in absehbarer Zeit Zinssenkungen zu erwarten sind. Somit dürfte auch die Immobilienfinanzierung wieder günstiger werden und damit die Nachfrage beleben“, so Moritz Schularick, Präsident des GREIX-Mitinitiators IfW Kiel.

Der Greix ist ein Immobilienpreisindex für Deutschland auf Basis der Kaufpreissammlungen der lokalen Gutachterausschüsse, die notariell beglaubigte Verkaufspreise enthalten. Er bildet die Preisentwicklung einzelner Städte und Stadtviertel bis zurück ins Jahr 1960 ab und basiert auf über zwei Millionen Transaktionsdaten. Mit Hilfe des Datensatzes können langfristige Trends der Immobilienmärkte analysiert und aktuelle Entwicklungen im historischen Kontext eingeordnet werden.